Loyer du bail commercial

Le déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement, un danger loin d’être automatique, comme le rappelle un arrêt excellent obtenu pour notre client que celui rendu par la Cour d’Appel de REIMS le 2 octobre 2018.

 

Preneur à bail commercial, le déplafonnement de votre loyer n’est qu’une exception et ne doit pas être la règle.

 

Pour déplafonner le loyer à l’occasion du renouvellement de bail, et le fixer à la « valeur locative », qu’il prétend généralement à la hausse, le bailleur doit :

  • soit démontrer que le bail s’est poursuivi tacitement depuis plus de douze années, 
  • soit démontrer qu’au cours du bail expiré, avant son renouvellement, une modification notable de l’un des éléments suivants est survenue au cours du bail, et qu’elle a eu une influence favorable sur le commerce du preneur.

 

Les éléments considérés sont : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité).

 

La Cour d’Appel l’a rappelé dans cet arrêt : les améliorations des locaux que vous avez pu effectuer lors de la prise à bail ne conduisent pas au déplafonnement du loyer dès lors qu’elles ont été autorisées par le bailleur et prévues dans le bail d’origine.

 

Par ailleurs, la Cour rappelle que pour entraîner un déplafonnement du loyer, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre la date initiale du bail et celle de son renouvellement effectué, et qu’elle doit avoir une influence favorable sur le commerce considéré. 

 

Ainsi et dans cet arrêt la Cour d’appel de Reims écarte l’influence prétendument favorable, sur un commerce de l’hyper centre de Reims, du classement à l’UNESCO des Caves et Coteaux de Champagne. De même, sur la base des pièces produites, elle retient la désaffection croissante des chalands pour l’hyper centre, au cours du bail expiré.

 

La demande de déplafonnement du bailleur, qui tendait à obtenir sur les neuf années du bail renouvelé un quasi doublement des loyers supportés par notre client preneur, est donc fort heureusement écartée.

 

Preneurs de baux commerciaux, bailleurs, bien avant le renouvellement, anticipez et venez nous consulter, nous saurons vous orienter.