Loyer du bail commercial

Le déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement, un danger loin d’être automatique, comme le rappelle un arrêt excellent obtenu pour notre client que celui rendu par la Cour d’Appel de REIMS le 2 octobre 2018.

 

Preneur à bail commercial, le déplafonnement de votre loyer n’est qu’une exception et ne doit pas être la règle.

 

Pour déplafonner le loyer à l’occasion du renouvellement de bail, et le fixer à la « valeur locative », qu’il prétend généralement à la hausse, le bailleur doit :

  • soit démontrer que le bail s’est poursuivi tacitement depuis plus de douze années, 
  • soit démontrer qu’au cours du bail expiré, avant son renouvellement, une modification notable de l’un des éléments suivants est survenue au cours du bail, et qu’elle a eu une influence favorable sur le commerce du preneur.

 

Les éléments considérés sont : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité).

 

La Cour d’Appel l’a rappelé dans cet arrêt : les améliorations des locaux que vous avez pu effectuer lors de la prise à bail ne conduisent pas au déplafonnement du loyer dès lors qu’elles ont été autorisées par le bailleur et prévues dans le bail d’origine.

 

Par ailleurs, la Cour rappelle que pour entraîner un déplafonnement du loyer, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre la date initiale du bail et celle de son renouvellement effectué, et qu’elle doit avoir une influence favorable sur le commerce considéré. 

 

Ainsi et dans cet arrêt la Cour d’appel de Reims écarte l’influence prétendument favorable, sur un commerce de l’hyper centre de Reims, du classement à l’UNESCO des Caves et Coteaux de Champagne. De même, sur la base des pièces produites, elle retient la désaffection croissante des chalands pour l’hyper centre, au cours du bail expiré.

 

La demande de déplafonnement du bailleur, qui tendait à obtenir sur les neuf années du bail renouvelé un quasi doublement des loyers supportés par notre client preneur, est donc fort heureusement écartée.

 

Preneurs de baux commerciaux, bailleurs, bien avant le renouvellement, anticipez et venez nous consulter, nous saurons vous orienter.

Chef d’entreprise : Une nouvelle allocation en cas de perte d’emploi

CHEFS D’ENTREPRISES ET TRAVAILLEURS INDEPENDANTS, UNE NOUVELLE ALLOCATION EN CAS DE PERTE D’EMPLOI

 

C’était une promesse de campagne du candidat Macron, c’est désormais chose faite, ou presque. La loi du n°2018-771 du 5 septembre 2018 crée une nouvelle allocation de perte d’emploi pour les chefs d’entreprises, dirigeants et travailleurs indépendants qui sont privés de leurs revenus en raison d’une procédure collective. Les contours et modalités du dispositif restent toutefois à définir avec  précision.

 

Jusqu’à présent l’allocation chômage était l’apanage des salariés. Le chef d’entreprise, gérant majoritaire ou travailleur indépendant, qu’il soit commerçant, artisan, agriculteur ou professionnel libéral, n’avait le droit à rien en cas de perte de son emploi.

 

A l’heure actuelle, le chef d’entreprise ne peut prétendre à une indemnisation chômage que dans l’hypothèse assez rare où il peut se prévaloir d’un contrat de travail. Cela suppose tout d’abord que l’entreprise exploitée le soit sous forme de société (SARL, SA, SAS, SELARL, EARL….). Les exploitants individuels sont d’emblée exclus. Cela suppose également que le chef d’entreprise, mandataire social de la société dispose, en plus de ses responsabilités de direction, de fonctions techniques distinctes. Autant dire que très peu de chefs d’entreprises, gérants, dirigeants ou travailleurs indépendants sont concernés.

 

La loi du 5 septembre 2018 vient poser une première pierre pour remédier à cette situation. Désormais lorsqu’un travailleur indépendant ou chef d’entreprise voit son activité disparaitre ensuite de la liquidation judiciaire de son entreprise, il pourra percevoir une allocation venant compenser, en partie, sa perte de revenus. Le dispositif a également vocation à s’appliquer lorsque dans une procédure de redressement judiciaire, l’adoption du plan est conditionnée au remplacement du dirigeant et que ce dernier se trouve ainsi évincé de ses fonctions.

 

Si l’on sait qu’il s’agira d’une indemnité forfaitaire et non proportionnée au niveau de la rémunération perdue, on ne sait pas grand-chose d’autre sur les contours précis du dispositif. Un décret d’application doit fixer la durée minimale d’activité et le niveau de revenus tirés de cette activité qui seront requis pour percevoir l’allocation. Les décrets d’application doivent également préciser la durée maximale et le montant de cette indemnité. Les travaux préparatoires évoquaient une indemnité forfaitaire d’environ 800 € par mois, sur une durée comprise entre 6 mois et 1 an. 

 

Cette allocation vient donc atténuer, un peu, la perte subite de revenus que connaissent les chefs d’entreprises et travailleurs indépendants en cas de perte de leur activité. Si l’allocation apparait relativement faible, elle a au moins le mérite d’exister. Ce dispositif, certes modeste, semble aller dans le bon sens en aidant au nécessaire rebond du chef d’entreprise en difficultés.

 

La SELARL FOSSIER NOURDIN se tient à votre disposition pour tout conseil, renseignement ou assistance sur les questions de difficultés des entreprises, procédures collectives, sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire.

La complémentarité avocats/experts-comptables en procédure collective

AVOCATS – EXPERTS-COMPTABLES

Concurrents ?

Non.
Complémentaires ?
Oui.

S’il y a un domaine où la profession d’avocat et celle d’expert-comptable sont complémentaires, c’est bien dans le domaine des procédures collectives.

Les hommes du chiffre sont indispensables aux hommes du droit.

L’avocat spécialiste en matière de procédure collective, c’est-à-dire qui connait parfaitement la loi sur les procédures collectives, et qui sait lire et analyser un bilan, doit pouvoir apporter son œil extérieur et neuf à l’entreprise qui connait une difficulté.

L’expert-comptable est à son côté au quotidien et va être le premier signal d’alarme ou le premier interlocuteur du dirigeant de l’entreprise.

Mais il n’est pas toujours facile pour le dirigeant d’entendre, et pour l’expert-comptable de dire.

Surtout que le banquier est là et va proposer des solutions qui n’en sont pas, comme un nouvel emprunt cautionné par le dirigeant, sans avoir recherché la véritable cause des difficultés et sans y avoir remédié.

L’avocat, accompagné de l’expert-comptable, va pouvoir écouter le dirigeant, va pouvoir dialoguer avec lui, et ensembles mettre le doigt sur les difficultés de l’entreprise.

Ensuite, des solutions d’ordre technique, d’ordre commercial, sont à mettre en place.

Ce sera au chef d’entreprise de le faire. Mais si malheureusement la situation financière est trop dégradée, il faudra alors se tourner soit vers des mesures de prévention (mandat ad’hoc, conciliation, etc.), soit vers une procédure collective que ce soit la sauvegarde ou le redressement.

Et là, la collaboration entre l’avocat et l’expert-comptable est indispensable.

Tout d’abord il faudra arrêter la situation au jour du redressement judiciaire, ensuite nous aurons une comparution à deux mois, mais surtout, au bout de six mois, interviendra le renouvellement de la période d’observation, et là l’expert-comptable devra établir une situation pour la période allant de l’ouverture du redressement judiciaire à quelques semaines du jour de la comparution à l’audience de renouvellement.

Cette situation devra être analysée de concert avec le chef d’entreprise, et un prévisionnel pour les six mois suivants devra être établi, prévisionnel d’exploitation, mais également prévisionnel de trésorerie.

Nous devrons mesurer ensemble si les mesures qui ont été décidées, qui ne sont pas forcément des licenciements, ont été efficaces et quel a été l’impact de ces mesures.

Souvent l’effet n’apparaitra que sur la seconde période d’observation de six mois complémentaires que nous aurons ensemble obtenue.

Et au terme de ces douze mois, nous aurons réussi à ramener le calme, la sérénité et l’optimisme du chef d’entreprise que nous aurons ensemble écouté et accompagné, et nous verrons s’il nous est possible de préparer un plan de continuation et lequel.

En cas de besoin nous pourrons demander au Parquet de solliciter une prolongation exceptionnelle de la période d’observation.

Pour cela l’expert-comptable terminera sa situation à dix ou onze mois à compter de l’ouverture du redressement judiciaire, établira un prévisionnel (avec les nouvelles données) sur cinq ans, car après ce n’est pas sérieux, à la fois en exploitation et en trésorerie.

Et s’il n’y a pas de possibilité de continuation, nous préparerons la cession.

Nous le ferons tous ensemble, (mandataire, juge commissaire, administrateur) sous l’œil avisé du Parquet, avec un chef d’entreprise renseigné, conseillé, encadré et apaisé.

Chacun sa place donc, chacun son travail, ainsi chacun apportera à l’entreprise et au chef d’entreprise, ses conseils dans les domaines où il est réellement performant.

Telle est ma conception des rapports qui doivent s’établir entre l’avocat et l’expert-comptable face à une entreprise qui connait des difficultés.

Nous sommes à votre disposition pour travailler en ce sens et dans cet esprit.

Soyez assurés, chers amis experts-comptables, de toute ma considération.

Cadre avec responsabilité ? Oui. Mais cadre dirigeant ?

Telle est la question tranchée le 3 mai 2017 par la Cour d’appel de Reims concernant un Directeur Régional du secteur bancaire.

La Cour dans cet arrêt confirme la très juste analyse et application de la jurisprudence de la Cour de Cassation faite par le Conseil de Prud’hommes de Reims dans son jugement du 20 avril 2016.

Pour rappel, le code du travail en son article L 3111-2 définit les cadres dirigeants comme :

« les cadres auxquels sont confiées des responsabilités dont l’importance implique une grande indépendance dans l’organisation de leur emploi du temps, qui sont habilités à prendre des décisions de façon largement autonomes et qui perçoivent une rémunération se situant dans les niveaux les plus élevés des systèmes de rémunération pratiqués dans l’entreprise ou leur établissement ».

Toutefois, « une telle qualification (de cadre dirigeant) ne peut être retenue que pour autant que soit établie la participation du salarié à la direction de l’entreprise. »

Ainsi, pour que la qualification de cadre dirigeant soit retenue, il est nécessaire que soit caractérisée la participation effective à la direction de l’entreprise et ce même si le cadre concerné a des responsabilités importantes, qu’il dirige une équipe nombreuse, qu’il dispose d’une grande indépendance dans l’organisation de son emploi du temps, ou qu’il perçoit une rémunération se situant dans les niveaux les plus élevés de l’entreprise et qu’il prend des décisions sensibles et conséquentes relevant de sa fonction.

Il convient donc que la cadre participe au niveau de la direction générale de l’entreprise et qu’il soit impliqué dans les prises de décisions stratégiques pour l’entreprise.

A défaut, le statut de cadre dirigeant ne sera pas retenu, avec les conséquences pécuniaires en découlant, puisque l’intéressé privé de la législation relative notamment aux heures supplémentaires et RTT pourra réclamer son dû, sous réserve du respect des délais de prescription.

De même, la qualification donnée par la convention collective à un poste, dans une lettre d’affectation ou sur des bulletins de bulletin, ne protège pas contre une requalification et ne fait pas non plus obstacle à une demande, comme l’a également rappelé la Cour, en jugeant que :

« à cet égard la circonstance que les bulletins de salaire de l’intéressé – voire la convention collective elle-même – lui donnent la qualité de cadre dirigeant est à elle seule insuffisante pour que soit retenue une telle classification qui ne doit résulter que des conditions concrètes d’exercice par l’intéressé des missions qui lui sont confiées. ».

En conclusion, employeurs et cadres, vous devez être vigilants sur la qualification de cadre dirigeant au regard des enjeux financiers que cela peut entraîner en cas d’application erronée de ce statut.

Chaque situation doit donc être appréciée au cas par cas et peut donner lieu à discussion

Nous sommes naturellement à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

LE JUGE COMMISSAIRE SEUL COMPETENT POUR TRANCHER LA PROPRIETE DES BIENS DETENUS PAR L’ENTREPRISE EN PROCEDURE COLLECTIVE

LE JUGE COMMISSAIRE SEUL COMPETENT POUR TRANCHER LA PROPRIETE DES BIENS DETENUS PAR L’ENTREPRISE EN PROCEDURE COLLECTIVE

 

Une ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de Paris confirme notre analyse selon laquelle la revendication ou la demande en restitution d’un fonds de commerce confié à une société en procédure collective, relève de la seule compétence du Juge commissaire.

Le fonds de commerce, comme tout bien meuble, doit donc être revendiqué dans les délais et selon les formes édictées par le Code de commerce et la voie du référé est à exclure.

Attention à bien respecte les règles spécifiques du droit des procédures collectives.

On le sait, le droit des procédures collectives est un droit d’ordre public dont les règles dérogent parfois au droit commun et dont la spécificité s’impose aux tiers et notamment aux créanciers de l’entreprise débitrice.

Une ordonnance rendue récemment par le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris en référé, en donne un nouvel exemple saisissant, en matière de revendication de biens meubles.

En l’espèce une société avait donné un fonds de commerce lui appartenant en location gérance à une autre société.

Cette autre société connaissait des difficultés et faisait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Très rapidement le liquidateur judiciaire ainsi désigné procédait à la résiliation du contrat de location gérance.

Considérant que sa revendication ne visait ni des marchandises ni du stock, mais le fonds de commerce lui-même, la société propriétaire a imaginé pouvoir agir en référé.

Sur la base d’une clause du contrat de location gérance qui attribuait la compétence territoriale aux tribunaux de Paris, elle a donc saisi le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris pour obtenir la condamnation, sous astreinte, du liquidateur à restituer le fonds de commerce.

C’est ainsi que notre cabinet a été saisi des intérets du liquidateur judiciaire.

En matière de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire, le droit des procédures collectives aménage et réglemente strictement les conditions dans lesquels un tiers qui se prétend propriétaire d’un bien meuble en possession de l’entreprise débitrice, peut le revendiquer.

La revendication doit ainsi se faire dans des délais très courts et selon des formes extrêmement précises, édictés par les dispositions législatives et règlementaires du Code de commerce.

Il en va de même pour l’action en restitution lorsque le contrat en vertu duquel le tiers tire son droit de propriété a été publié.

Ces deux actions (revendication et restitution) sont de la compétence exclusive du Juge commissaire désigné dans le cadre de la procédure collective.